معلومات

القيمة السوقية للصناديق الريفية

القيمة السوقية للصناديق الريفية

القيمة السوقية المقدرة للصناديق الريفية

عند تقدير الصندوق وفقًا لمعيار القيمة السوقية ، يجب على المقيم الحكم على الاقتباس الذي يمكن أن يظهر به الصندوق في عقد بيع حر مع الإشارة إلى اللحظة التي يتم فيها التقدير. لذا فإن معرفة السوق أمر أساسي: أي أنه يجب استيفاء الشروط التالية:
· أن هناك صناديق مماثلة تم تداولها مؤخرًا ؛
· أن أسعار البيع معروفة في هذه الصناديق المماثلة (الأخيرة والمدفوعة بالفعل).
تشير الصناديق المماثلة إلى خصائص ذات خصائص داخلية وخارجية مماثلة. نظرًا لعدم وجود أموال متساوية ، فستكون مسألة الحكم على ما إذا كانت الأموال التي تم مقارنتها لها خصائص قابلة للمقارنة ، تعادل خصائص الصندوق التي يتم تقديرها ، وهذه هي المهمة الأولى والمتطلبة غالبًا للخبير. نظرًا لأن هذه الخصائص عديدة ومتنوعة الأنواع (الموقع ، وجهة الإنتاج ، الأرض ، التحسينات الثابتة ، وما إلى ذلك) ، يجب عليه التعبير عن حكم عالمي على أساس معرفته التقنية والاقتصادية ، والتي يجب أن يكون قادرًا على موازنتها على الفور وبنزاهة.

إجراء اصطناعي

ويستند إلى المقارنة المباشرة بين الصندوق المراد تقديره والأموال المماثلة المأخوذة للمقارنة على أساس معيار مشترك ، أي أن المعادلة الأساسية للتقدير يتم تطبيقها مباشرة:

المجموع الخامس: المجموع p = Vo: p حيث Vo هي القيمة العادية.

يمكن تصحيح قيمة الوحدة ، التي تم الحصول عليها من نسبة Somma Vo / Somma p ، إذا لزم الأمر ، من قبل كيان أنشأه الخبير ، في حالة ظهور الصندوق للاختلافات ، مقارنة بالأموال التي تم مقارنتها للمقارنة ، والتي لا يمكن النظر فيها في مكان آخر. الطريقة ، أي إجراء إضافات أو خصومات على القيمة العادية. هذه الاختلافات هي مريحة إيجابية أو سلبية. على سبيل المثال ، يمكن الحكم على تخفيض قيمة العملة بنسبة x٪ لتقسيمها إلى مزيد من الأجسام أو التضاريس المحرومة (للكذب والخصوبة والتعرض ، وما إلى ذلك). يتم الحكم على مدى التصحيح من قبل الخبير تجريبيا وبالتالي بشكل شخصي ومثير للشكوك ؛ لذلك يجب أن تكون ذات كيان متواضع ومحددة لحالات الحاجة الحقيقية.
من ناحية أخرى ، عندما ترجع الفروق بين الصندوق المراد تقديره والصناديق المماثلة إلى الظروف اللحظية ، والقابلة للتحديد والقياس الفردي ، فإن المبلغ المحسوب بشكل صحيح ، سيتم إضافته أو خصمه من القيمة العادية (الإضافات والخصومات). هذا سيمنحك القيمة الحقيقية.
معلمات المقارنة
المعلمة التقنية التي يمكن استخدامها في تقدير الأراضي الريفية هي السطح (معبرًا عنها بالهكتار).
يمكن أن تكون المعايير الاقتصادية: الدخل السائد ، ومزايا الأرض ، والقيمة PLV ، إلخ. (أقل موثوقية من السطح).

مراحل تنفيذ تقدير موجز

  • مقدمة توضح أغراض التقدير والأطراف المعنية والجانب الاقتصادي المحدد والإجراءات الواجب اتباعها والتحقيقات التي يتم إجراؤها ومصادر البيانات المكتسبة وما إلى ذلك.
  • وصف الصندوق بخصائصه الداخلية والخارجية.
  • البحث وتحليل الأسعار الأخيرة والمدفوعة بالفعل لصناديق مماثلة ، من أجل تحديدها على هذا النحو ، يجب وصفها بإيجاز. قد تكون هذه الأسعار متجانسة للخصائص التي ميزت عملية البيع (الأسهم المدرجة في السعر ، ومرافق الدفع ، وما إلى ذلك).
  • تحديد القيمة العادية على أساس معامل المقارنة. يمكن تصحيح هذه القيمة العادية في وجود راحة إيجابية أو سلبية.
  • تحديد القيمة الحقيقية بعمل أي إضافات أو خصومات من القيمة العادية.

الإجراء التحليلي

يعتمد الإجراء التحليلي على الافتراض النظري الذي مفاده أنه من خلال تطبيق معدل مناسب ، فإن القيمة السوقية للصندوق تساوي تراكم الدخل المستقبلي القابل للسحب عادة من قبل المالك (رسملة الدخل). نظرًا لأن هذا الدخل غير محدود للعقار ، سيكون لدينا الصيغة التالية:

Vo = Bf / r

يتطلب هذا الإجراء:
- من الممكن تحديد منفعة أرض عادية ومستمرة (Bf) ؛
- من الممكن تحديد معدل رسملة مناسب (ص).

على المستوى العملي ، نادرا ما تحدث هاتان الحالتان مع موثوقية كافية ؛ لهذه الأسباب ، من الصعب تنفيذ التقدير التحليلي للقيمة السوقية للأراضي الريفية اليوم ، في رأي إجماعي تقريبًا من العلماء والخبراء ، على المستوى العملي.

مراحل تنفيذ التقدير التحليلي

  • مقدمة توضح أغراض التقدير والجانب الاقتصادي المحدد والإجراءات المتبعة وما إلى ذلك.
  • وصف الصندوق بخصائصه الداخلية والخارجية.
  • تحديد منفعة الأرض العادية من خلال رصيد تقديري (اقتصاد مباشر أو مستأجر).
  • تحديد معدل الرسملة وتصحيحها المحتمل فيما يتعلق بالمعدلات المريحة الموجودة في العقار المقدر.
  • تحديد القيمة العادية برسملة منفعة الأرض.
  • تحديد القيمة الحقيقية بعمل أي إضافات أو خصومات من القيمة العادية.

الإضافات والخصومات الرئيسية من القيمة العادية

عندما تكون الفروق بين الصندوق المراد تقديره والصناديق المماثلة ناتجة عن ظروف مؤقتة وقابلة للتعديل ، قابلة للتحديد والقياس الفردي ، فإن المبلغ ذي الصلة ، المحسوب بشكل صحيح ، سيتم إضافته أو خصمه من القيمة العادية. بهذه الطريقة سيتم الحصول على القيمة الحقيقية أو الفعلية.

تشمل الإضافات والخصومات على القيمة العادية ما يلي:

الإضافات
- مخزون في تقدير "البوابة المغلقة"
- تعليق الفاكهة أو المحاصيل
- المباني التي تتجاوز الحاجة إلى تشغيل الصندوق أو المباني في حالة أفضل واضحة من الصناديق المماثلة (التي تم إنشاؤها بشكل رئيسي من البناء الجديد)
- المزارع غير موجودة في الشركات المماثلة مقارنة
- زيادة مؤقتة في الدخل
- إعفاءات ضريبية مؤقتة

الخصومات

- المباني التي تفتقر إلى الاحتياجات الإدارية للصندوق أو المباني في حالة صيانة سيئة
- انخفاض مؤقت في الدخل بسبب الإهمال ، والأضرار ، ورسوم الإيجار الحالية أقل من العادي
- قيمة حق الانتفاع للأموال المرهونة بهذا الحق
- الديون المتبقية المتعلقة بقرض الرهن العقاري التي تقع على الصندوق نفسه
- التعويض المستحق للمستأجر أو المنتفع إذا قام الأخير بإجراء تحسينات على الأرض على نفقته الخاصة
- استهلاك الأموال المؤجرة عند تحديد القيمة السوقية بالرجوع إلى الصناديق المجانية


فيديو: تحدى الصناديق الغامضه العشوائيه على صندوق وصدمه للجميع والحظ كان ل... (أغسطس 2021).